Altbauten im Ortskern - wie unterscheiden?

Ja, die Forensuche nervt mich auch. Hoffentlich kommt bald was Neues. Deine Frage bezieht sich ja auch auf eine spezielle Art von Häusern (Altbauten im Ortskern).

kannst Du bitte mal angeben, in welchem Baurecht Du das gefunden hast. Ich kenne eine solche Definition bislang nicht.

Also, ich habe hier eine etwas saloppe, dem OSM-Sprachgebrauch angepasste Formulierung gewählt, die dementsprechend natürlich eine gewisse akademische Unschärfe enthält. Korrekter wäre sicher die Formulierung “rechtliche Grundlagen rund um das Bauwesen” gewesen.

Die Angaben entsprechen meinem Wissensstand nach 20 Berufsjahren im Dienste einer großen Baufirma (bis 2002), ohne dass ich dafür im Detail Gesetzestexte nachgeschlagen hätte, wobei ich nicht beanspruche, dass mein Wissen fehlerfrei ist. Fest steht, dass die Unterscheidung der Gebäude in Wohnhäuser bis maximal 2 Wohneinheiten und ab minimal 3 Wohneinheiten über Gebäudeklassen erfolgt und Auswirkungen auf die Anforderungen an Brandschutz und Schallschutz, Baugenehmigungsverfahren etc. hat. Eine kurze Übersicht siehe hier:

https://www.baunetzwissen.de/brandschutz/fachwissen/grundlagen/gebaeudeklassen-3134967/gallery-1/1

Meine Frage betraf aber nicht so sehr die relativ wenigen eindeutig als solche von außen erkennbaren echten Zweifamilienhäuser (bei denen man aber auch nicht immer sicher sein kann, dass dort tatsächlich [noch] 2 separate Wohneinheiten vorhanden sind, wie oben ausgeführt), sondern speziell die Situation im dörflichen Altbaubereich, wo eine eindeutige Feststellung der Wohneinheiten pro Gebäude oftmals nur möglich ist, indem man klingelt und nachfragt.

Betrachtet man den aktuellen Ist-Zustand beim Mapping der dörflichen Bebauung (zumindest hier in unserer Gegend), nämlich

  • dass mindestens 50% der Gebäude überhaupt nicht erfasst sind und kleine Dörfer häufig nur aus leeren Hüllen bestehen,
  • dass die erfassten zum großen Teil nur anhand von Luftbildern grob eingezeichnet und mit building=yes getaggt sind,
  • dass auch gerne mal aus dem Luftbild interpretiert wird building=house oder building=barn oder building=garage, was sich bei lokaler Überprüfung dann öfters als Fehlinterpretation herausstellt und korrigiert werden muss,
  • dass Einrichtungen, Hausnummern, POI zum großen Teil fehlen,

dann ist die Erfassung der dörflichen Wohngebäude pauschal mit building=house/detached/semidetached + korrekter Hausnummer + korrekter Erfassung der Wirtschaftsgebäude etc. + Erfassung der fehlenden Einrichtungen, Geschäfte, POI sicher ein Riesenschritt in Richtung bessere OSM-Daten, oder?

(Fehlendes h im weblink ergänzt)

Interessante Idee, stelle ich mir aber schwierig vor, da gehört schon eine Menge Fachwissen dazu … und wer sollte das alles machen? In den großen Städten könnte man sich das noch vorstellen, da gibt es vermutlich genug Mapping-Kapaziäten, aber hier auf dem Land liegen die Herausforderungen noch auf der untersten Ebene. Ein großer Teil aller Gebäude, Geschäfte, Einrichtungen, POI ist überhaupt noch nicht (oder mangelhaft) erfasst und Mapper, die mit dem GPS durch die Dörfer wandern und lokales Wissen sammeln, sind wohl eher Mangelware.

Und zumindest die historisch interessanten Bauwerke lassen sich über Wikipedia bereits verlinken, häufig schon mit Foto. Ich denke, viel mehr ist hier auf dem Land nicht drin an Detailinformationen, zumindest aktuell nicht.

Noch eine Frage am Rande dieses Themas:

Wenn sich ein Nebengebäude (z.B. eine Garage oder ein Hofladen, der als separates Gebäude auf dem Grundstück existiert) eindeutig einem Wohngebäude zuordnen lässt, nehmt ihr dann die Adresse samt Hausnummer für das Nebengebäude mit auf (weil es eindeutig zu dem Hauptgebäude gehört), oder nicht, weil sich am Nebengebäude selber normalerweise kein Hausnummerschild befindet??

Interessant. Ich habe in der Praxis oft genug mitbekommen, dass zwischen Ein- und Zweifamilienhäusern einerseits und Mehrfamilienhäusern andererseits unterschieden wird, dass ich auch davon ausging, dass es da auch eine rechtliche Unterscheidung gäbe. Ich habe gerade mal nachgeschaut (Google macht’s möglich) und konnte weder im Baugesetzbuch noch in der Baunutzungsverordnung was finden. (Die Bauordnungen der einzelnen Bundesländer habe ich mir mal geschenkt.) Das einzige, was ich gefunden habe, ist § 181 Abs. 2 BewG, aber das Baubewertungsgesetz (dass ich bis jetzt nicht mal kannte) würde ich nicht als Baurecht bezeichnen.

Ich habe schon mehrfach Bebauungspläne gesehen, wo maximal zwei Wohneinheiten pro Gebäude zugelassen waren, aber das beruht auf § 9 Abs 1 Nr. 6 BauGB, wo nur von der “höchstzulässige[n] Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden” die Rede ist. Also könnten die Gemeinden genauso gut z. B. höchstens drei Wohnungen pro Gebäude zulassen. (Und ich habe bei weitem wiederum nicht genug Bebauungspläne gesehen, um sagen zu können, ob und wenn ja wie oft das vorkommt.)

Aber ich bin weder Jurist noch sonst wie vom Fach, daher kann es natürlich gut sein, dass ich was übersehen habe.

Ich merke, dass man bei OSM durchaus was lernen kann, und wenn es nur ist, dass man das eigene Viertelwissen zum Thema Baurecht zum Halbwissen erweitert. :wink:

Es tut mir Leid, aber ich sehe mich außer Stande, selbst so eine grobe Einschätzung vorzunehmen. Ich erkenne, dass manche Gebäude älter sind als andere, und bei einigen sehe ich, dass sie so modern sind, dass sie zumindest nach dem Krieg gebaut wurden. Aber das war es dann auch schon. Und wenn irgendwann mal die Fassade verkleidet, gedämmt oder sonst wie umgestaltet wurde, kann auch das täuschen. Wenn nicht gerade eine Jahreszahl dran steht, würde ich mich an keine Einschätzung wagen. (Und selbst Jahreszahlen müssen nicht immer stimmen, können sich auf Umbauten beziehen oder viel später irrtümlich oder absichtlich falsch angebracht worden sein.

Für Fachwerk gibt es wie ich gelesen habe building:material=timber_framing. Ich hoffe, das ist OK, ich habe es jetzt nämlich schon ein paar mal verwendet. :roll_eyes:

Es steht in der Bauordnung…
Also dass es für kleinere Bauvorhaben einfachere Genehmigungsverfahren (bzw. keine Genehmigung erforderlich ist, sog. Kenntnisgabeverfahren) und geringere Anforderungen an den Brandschutz gibt, nicht, wie wir in OSM unsere Gebäude in Schubladen sortieren sollen. Die Antwort darauf findet sich nicht in Gesetzen oder Verordnungen.

Ah, ich habe mal die Niedersächsische Bauordnung überflogen. Tatsächlich fallen “Gebäude mit einer Höhe bis zu 7 m und nicht mehr als zwei Nutzungseinheiten von insgesamt nicht mehr als 400 m² Grundfläche” in die Gebäudeklassen 1 und 2, was teilweise geringere Anforderungen bedeutet, und außerdem gelten manche Vorschriften für Wohngebäude nicht für “Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen”.

Allerdings gibt es auch vorschriften, die Beispielsweise für “Gebäude mit mehr als fünf Wohnungen” gelten. Ob man daraus ableiten kann, dass Ein- und Zweifamilienhäuser eine grundlegend andere Kategorie von Wohngebäuden sind, weiß ich daher nicht.

Vermutlich haben andere Länder ähnliche Regelungen, aber ich habe keinen Nerv, das nur der Neugierde halber nachzuschauen.

Aber daraus eine Regel für die Klassifizierung in OSM abzuleiten ist natürlich nicht unbedingt zielführend, da gebe ich dir Recht.

Ich glaube hier muss mal bisschen mit baurechtlichem Wissen aufräumen. Das Baurecht kennt keine “Wohnungen” oder “Wohneinheiten”. Es kennt Nutzungseinheiten (NE). NEs sind aber nicht weiter definert. Es handelt sich somit um einen unbestimmten Rechtsbegriff. Eine NE KANN eine Wohneinheit sein, muss es aber nicht. Technisch kann man auch argumentieren (macht aber idR keiner), dass man aus einer Nutzungseinheit mehrere Wohnungem nachen kann. Das beschränkt sicht aber nicht nur auf Wohnnutzung. Es kann sich auch um ein Bürogebäude handeln.

Allgemein reicht diese Einschätzung meiner Meinung nach überhaupt nicht für eine Einsortierung.
Einfach mal von der Wortherkunft aus argumentiert, ist ein Mehrfamilienhaus ein Haus, in dem mehrere (also >= 2) Wohnungen vorhanden sind.

Dann gucken wir einfach in die englische Wiki und finden diese Definition: “Ein Gebäude, das für Wohnzwecke gebaut wurde und in einzelne Wohnungen/Appartements/Wohnungen unterteilt ist, die sich oft auf verschiedenen Etagen befinden.” Auch gilt für detached vorrangig “usually housing a single family” also Standart ist eine Familie.

Das sehe ich etwas anders. Wenn in einem Haus eine Wohnung oder ein Zimmer untervermietet wird, dann ändert das für mich nichts an der Gebäudeart. Dass das Haus inzwischen als “Mehrfamilienhaus” genutzt wird, könnte man dann vielleicht über building:use=apartments abbilden, wenn man unbedingt will.

Die Definition über Familien finde ich nicht sinvoll. Was ist wenn oben die Kinder und unten die Eltern wohnen?

Oh, ich sege gerade, dass man die Anzahl Wohnungen über building:flats angeben kann: https://wiki.openstreetmap.org/wiki/Key:building:flats

(Hervorhebung durch mich)

Naja, wenn → Wohnung (unter)vermietet → mind. 2 Wohnungen schon vorhanden.
Wenn ein Zimmer untervermietet, dann hast du ja keine weitere Wohnung… :wink:

Das “üblicherweise” überlesen? Und wir benutzen doch im Deutschen doch auch das Wort “Einfamilienhaus”… Und ein von mehr generationen bewohntes Haus kann sowohl Einfamilienhaus, als auch Mehrfamilienhaus sein.

finde ich als tag zwar nicht schön, weil es um ein Konstruktionsprinzip und nicht um ein “Material” geht, aber der tag ist wenigstens präzise genug dass man einigermaßen eine Idee bekommt. Hört sich erstmal für mich allerdings nach Holzrahmenbau an, zumindest im Deutschen unterscheiden wir das ganz klar von Fachwerkbau.

UPDATE:
nachdem ich ein bisschen in der engl. Wikipedia gelesen habe, wäre es vielleicht besser gewesen, sowas wie building:material=timber und dann Untertags für die die es interessiert für Fachwerk, Holzständerkonstruktion etc. Wörterbücher sind teilweise leider unzulänglich, weil als Synonyme auch Wörter genannt werden, die eigentlich nicht passen. Vielleicht heißen diese Konstruktionen aber auch wirklich alle timber frame in Englischen, und zur Unterscheidung werden weitere Wörter benötigt?

Hier ein Überblick über das was man so findet in building:material:
https://taginfo.openstreetmap.org/keys/building:material#values
Da ist alles dabei, “block”, “traditional”, “hard”, “plastered”, “glass”,….
Eigentlich hätte ich vermutet, dass sich building:material auf das Material der Tragstruktur bezieht, plastered oder glass sind aber wohl Materialen für die Fassaden, jedenfalls gibt es z.B. viel weniger Gebäude mit einer Glastragkonstruktion als diese Werte nahelegen (das sind rare Experimentalbauten).

Das Wort Einfamilienhaus ist in der Verwendung üblicherweise beschränkt auf einen bestimmten Typ freistehenden Hauses zur Nutzung als eine Einheit, mit ggf. einer oder mehrerer untergeordneter Einliegerwohnungen. Ein Haus in einer historischen Ortschaft wird normalerweise nicht so genannt, auch wenn da nur eine Familie wohnt.

Das Tagging beruht (ursprünglich) auf dem Ziel einer 3D-Darstellung.
Außerdem enspricht das wohl eher dem WYSIWYG-Prinzip. Die Fassade kann ich sehen. Und was darunter ist nicht.

man sieht meistens schon, ob es gemauert ist, Betonskelett oder aus Holz. Vielleicht nicht immer sofort und ohne Kenntnis, aber sicherlich oft oder meistens, man muss die Tags ja nicht setzen wenn man die Information nicht hat.

Es gibt übrigens auch building:structure das passt genau auf meine Typen:
https://taginfo.openstreetmap.org/keys/building%3Astructure

allerdings findet man da auch 5% „verputzt“ :wink:

Nicht dass es hier wirklich relevant wäre, da anscheinend Einigkeit darüber herrscht, dass baurechtliche Vorschriften zur Klassifizierung von Gebäuden in OSM wenig geeignet sind, aber ich fürchte, ich muss da widersprechen: Wie ich selber erst seit gestern weiß, teilt die Niedersächsische Bauordnung zwar Gebäude tatsächlich nach Anzahl der Nutzeinheiten in Gebäudeklassen ein; bei den Vorschriften zu Wohngebäuden findet sich aber oft die Angabe, dass gewisse Vorschriften erst ab einer bestimmten Anzahl von Wohnungen gelten oder umgekehrt Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen ausgenommen sind.
Andere Länder mögen das anders regeln, aber der Begriff “Wohnung” kommt zumindest in Niedersachsen sehr wohl im Baurecht vor.

Wie grenzt man das (von außen betrachtet) ab? Wie ich aus eigener Erfahrung weiß, müssen mehrere Klingeln nicht zwangsläufig auf mehrere getrennte Wohnungen hindeuten. Vielleicht hat z. B. die Oma eine eigene Klingel, aber man teilt sich trotzdem eine Küche. Nur sieht man sowas von außen nicht unbedingt.
Ich stimme zu, dass für die Einordnung keine Rolle spielen sollte, ob in einem Haus mit mehreren Wohnungen alle Wohnunen von derselben (Goß-)Familie bewohnt werden oder von unterschiedlichen Familien, zumal ich selbst erst neulich gelernt habe, dass “building” den Gebäudetyp, nicht die Nutzung bezeichnet.
Aber wie erkennt man von außen, ob da eine, zwei oder drei Wohnungen sind? Bei größeren Mehrfamilienhäusern ist es natürlich klar, aber ich kann ja schlecht klingeln und fragen, ob ich mal reinkommen kann, um zu schauen, wie viele einzelne Wohnungen vorhanden sind.
Ich habe es jetzt erst einmal so gehandhabt, dass ich alles, was wie ein Einfamilienhaus aussieht, auch als “building=house” mappe. GIbt es da ein (praxistaugliches) besseres Vorgehen?

Ich hatte die englischen Artikel so verstanden, dass “building:material” das Material der Fassade angibt, “building:structure” das Material der Tragstruktur.
Somit wäre streng genommen “building:material=timber_framing” nur für Fachwerkhäuser, bei denen das Fachwerk von außen sichtbar ist, aber nicht für welche, die allseitig verkleidet oder verputzt sind. Umgekehrt wäre ein modernes Haus, bei dem nur aus optischen Gründen außen eine Fachwerkfassade vorgeblendet wurde, “building:material=timber_framing”, weil es wie an Fachwerkhaus aussieht, obwohl es von der Konstruktion her gar keins ist.
Und bei “building:material=plastered” kommt es nicht darauf an, was unter dem Putz ist, sondern nur, dass das Haus verputzt ist.
Prinzipiell denke ich auch, dass so eine Unterscheidung Sinn macht. Dass “material” nur für die Fassade steht, ist natürlich etwas unglücklich, aber ich habe das in einem Projekt, bei dem jeder Trampelpfad ein “highway” ist, einfach mal hingenommen. :wink:

Bei einem typischen Einfamilienhaus, freistehend, das so aussieht wie eins, würde ich “detached” verwenden. Ich kontrolliere da nicht wieviele Leute dort wirklich wohnen :wink:
building=house verwende ich (u.a.) für “normale” Dorfgebäude, die unspezifisch zum Wohnen genutzt werden und ggf. im EG ein Lokal oder einen Laden haben (können). Das ist ein bisschen im Widerspruch zum Wiki glaube ich, aber für so einen allgemeinen Begriff wie “house” kann man m.E. auf Dauer auch keine spezifische Definition durchsetzen. “Apartments” passt da m.E. eher weniger. Macht auch keinen Sinn, dass “House” und “detached” dasselbe bedeuten sollen.

ja ok, aber building:structure=plastered? Und wieso hat der meistgenutzte Wert von building:structure einen Tippfehler, 71533 mal?
https://taginfo.openstreetmap.org/keys/building:structure#values

Der Wert ohne Tippfehler hat nur 41601 Vorkommen, insgesamt ist das wohl zumindest in großen Teilen ein Topqualitäts-import-tag. :stuck_out_tongue: (leider)

+1
Das ist erst einmal das wichtigste, was festzustellen ist, zumal in anderen Ländern andere oder keine entsprechenden Vorschriften existieren können.

Das ist auch in den (meisten)anderen Bundesländern so oder so ähnlich.
Halten wir fest:
Es gibt rechtliche Definitionen für Gebäudeklassen, bei denen die Anzahl der Nutzeinheiten eine Rolle spielt. Wenn man aber richtig liest, spielt die Anzahl Nutzeinheiten dabei eine eher untergeordnete Rolle, wesentlich maßgeblicher ist die Größe des Gebäudes, insbesondere die Höhe. Zudem können Nutzeinheiten alles mögliche sein, nicht nur Wohnungen. Daraus lässt sich keinerlei Definition von Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhäusern ableiten.
Es gibt weiterhin eine rechtliche Definition, was Wohngebäude sind. Hieraus lässt sich ebenfalls keine Unterscheidung von EFH, ZFH und MFH ableiten.
Erst sehr viel später wird definiert, was eine Wohnung ist. Aber auch da ist eine Unterscheidung von von EFH, ZFH und MFH nicht herleitbar. Auch aus den von Dir genannten Vorschriften, die baurechtlich erleichternd oder einschränkend wirken, ist eine solche Unterscheidung nicht machbar.

Meines Wissens gibt es keine Legal-Definition. Wie wir aber zu Beginn festgestellt haben, braucht es das für OSM auch nicht.

Ja. Wenn man es nicht genauer weiß und nicht besser erkennen kann, nimmt man de übergeordneten Begriff. Wem building=yes zu ungenau ist und wem zumindest bekannt ist, dass das betreffende Gebäude überwiegend Wohnzwecken dient, der verwende building=residential! Ich glaube, damit kann man die Gebäude der Eingangsfrage am zutreffendsten beschreiben, wenn man sich nicht sicher ist, ob es EFH, ZFH (wofür es in OSM eh keine eigene Kategorie gibt) oder MFH ist.

Da würde ich extrem aufpassen, da house für deutsche Zungen schnell irreführend ist. “house” ist in OSM ein Einfamilienhaus, das nicht alleinstehend (detached) oder eine Doppelhaushälfte (semi_detached) ist. In England ist das in den allermeisten Fällen das typische, weit verbreitete englische Reihenhaus*, wenn man sich die Mühe macht, jedes einzelne Reihenhaus einzeln zu mappen.
Ich weiß nicht, was dieterdreist unter “normalen” Dorfgebäuden versteht, aber wenn es sich um eine geschlossene, aneinandergereihte Bebauung (nicht nur dörflich, sondern oft auch klein- und vorstädtisch) von letztlich Einfamilienhäusern handelt, gehe ich da mit. Einzelne Läden im EG (früher meist vom Hausbesitzer/Bewohner selbst betrieben) halte ich da für unschädlich.

*PS: das Reihenhaus in OSM (building=terrace) meint nicht das einzelne Haus sondern die ganze Reihenhausreihe (ohne Unterscheidung der einzelnen Häuser)

Dann möchte ich mal kurz testen. Nenne das Baujahr/die -epoche, die du auf den ersten Blick mit diesem Gebäude assoziieren würdest.
https://www.merseburg.de/de/nord.html#lg=1&slide=1 (ist ein Javascript-Overlay; wer also noJS hat, muss es mal ausmachen).